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房開企業該不該對新建商品房另行收取“三通費”
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導語:“住”歷來是老百姓最關心的民生話題之一,也是政府部門最為關切的民生問題之一。房開企業向業主收取獨立電表費、獨立燃氣費、有線電視費(以下簡稱“三通費”),歷來反響較大,本期以案釋法的主題是房開企業該不該對新建商品房另行收取“三通費”。

一、案例

2018年8月,網友向某縣政府投訴稱,國家有文件說不收取天然氣開戶費,貴陽等地都取消收取這個費用了,為什么我們這個樓盤還在收取這個費用?

縣人民政府及時對網民進行了回復,根據《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十一條關于“商品房價格應當包括水、電等配套設施的建設安裝費用”的規定,在全縣房地產開發及物業管理領域工作聯席會議上,再次明確要求各房地產開發企業嚴格執行相關規定,停止相關收費行為。據此,縣房管部門對該開發商負責人進行了約談,責令該企業對已收取的相關費用進行整改清退,并對整改情況進行跟蹤辦理,同時要求各房開企業再次組織學習相關法規文件,并對仍然存在違規收取新建商品房配套的水、電、燃氣、通信、有線電視等相關費用的,將交由縣物價部門依法進行查處。?

二、焦點問題

1.新建商品房另行收取“三通費”怎么辦?

2.過去房開企業對商品房收取了“三通費”怎么辦?

相關法規政策明確了燃氣工程費納入房價。《城鎮燃氣管理條例》(國務院令第583號公布、第666號令修訂)第十一條,《貴州省燃氣管理條例》(2015年第三次修正)第六條對舊城改造和新區開發等應當配套建設燃氣設施,燃氣基礎設施應當與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收進行了規定。《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十一條,《關于加強配氣價格監管的指導意見》(發改價格〔2017〕1171號)第七條,《貴州省發展和改革委員會關于印發<貴州省城鎮管道燃氣配氣價格管理辦法(試行)>的通知》(黔發改價格〔2018〕821號)第十九條對水電、燃氣等配套設施應納入房價,不得再向業主另行收取進行了規定。

通過上述分析可知,法規政策明確要求舊城改造和新區開發等應當配套建設燃氣設施,燃氣基礎設施應當與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收,且城鎮居民新建住宅燃氣工程安裝費等應納入房價。所以,燃氣安裝費等“三通費”已包含在房價當中,不該另行收取。新建商品房房開企業新收“三通費”的問題,購房者可向省住房城鄉建設廳政策法規處反映,也可向當地房管部門、物價部門投訴舉報。過去已經被收取“三通費”的問題,業主可依法主張權利,通過訴訟途徑解決爭議。

三、法院判決

通過對我省人民法院審結的涉及退還“三通費”的約850余件案件進行分析發現,其中,一審支持退還的約555件,主要集中在貴陽市白云區(362件)、清鎮市(51件)、貴陽市云巖區(49件)、遵義市匯川區(42件)、桐梓縣(23件)、仁懷市(14件);二審156件,全部支持退還;一審全部被駁回的有134件,主要集中在貴陽市花溪區(38件)、興義市(36件)、銅仁市碧江區(26件)、貴陽市云巖區(14件)、遵義紅花崗區(17件)。

四、說法

在支持的案件中,除房開企業自愿退還的外,大多數法院認為,依據《合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效”。《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十條規定“三通費”應當計入房價,而房開企業在合同中約定“三通費”由購房者承擔,系排除自身責任,其又是提供格式條款乙方,因此,這樣的約定應當認定為無效,退還該費用便成了確認條款無效之后的法律后果。

在駁回的案件中,駁回的理由主要是《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十條并非效力性強制性規定,不能作為認定合同無效的依據,因此,雙方應當按照約定履行合同義務。

“三通費”退還“訴訟時效”。起訴要求退還“三通費”,系給付之訴,應當依法適用訴訟時效。但有兩種情況:(1)如果房開企業與業主在合同中對“三通費”的承擔進行了約定,而后業主起訴主張該約定無效而要求返還的 ,該訴為“包含確認內容的給付之訴”,訴訟時效應當自該約定被確認無效之日起算,而實踐中一般都是一并主張,因此,一般不存在超過訴訟時效的問題;(2)如果房開企業與業主在合同中對“三通費”的承擔未進行約定,后又向業主收取了該費用,業主起訴主張返還的,為給付之訴,法理基礎為不當得利,適用訴訟時效,自不當得利發生之日起算。

五、提醒

相關職能部門應加強法律法規規章的宣傳和落實力度,確保行政相對人對相關政策知悉明了。要進一步加大以案釋法、政策解讀力度,切實保障廣大購房者利益。要督促燃氣配套設施建設,按照法律法規要求將燃氣設施建設納入建設工程審批內容,切實加強對燃氣設施建設的監督檢查。房地產開發企業要積極加強與燃氣經營企業溝通,通力合作,做好項目建設規劃與燃氣發展規劃的統一,嚴格按照法律法規及國家政策要求落實燃氣配套設施建設三同步制度,真正做到燃氣設施與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收。提醒廣大購房者平時要多關注相關的政策法規,對侵害自己合法權益的行為,要善于依法維權。

六、法條鏈接

《中華人民共和國合同法》(中華人民共和國第九屆全國人民代表大會第二次會議于1999年3月15日通過,于1999年10月1日起施行)

第三十九條 采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。

第四十一條 對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。

第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

《城鎮燃氣管理條例》(國務院令第583號公布、第666號令修訂)

第十一條??進行新區建設、舊區改造,應當按照城鄉規劃和燃氣發展規劃配套建設燃氣設施或者預留燃氣設施建設用地。

對燃氣發展規劃范圍內的燃氣設施建設工程,城鄉規劃主管部門在依法核發選址意見書時,應當就燃氣設施建設是否符合燃氣發展規劃征求燃氣管理部門的意見;不需要核發選址意見書的,城鄉規劃主管部門在依法核發建設用地規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證時,應當就燃氣設施建設是否符合燃氣發展規劃征求燃氣管理部門的意見。

燃氣設施建設工程竣工后,建設單位應當依法組織竣工驗收,并自竣工驗收合格之日起15日內,將竣工驗收情況報燃氣管理部門備案。

《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》(2009年1月7日貴州省第十一屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過)

第三十條??房地產開發企業和房地產經紀機構應當自商品房銷售合同簽訂之日起3日內將銷售合同報送房地產開發項目所在地房地產主管部門備案登記。

第三十一條?商品房買賣合同應當包括下列內容:

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾及相關權益、責任;

(八)商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求;

(九)非共有的車位、車庫等公共配套建筑的產權歸屬;

(十)面積差異的處理方式;

(十一)辦理產權登記有關事宜;

(十二)解決爭議的方法;

(十三)違約責任;

(十四)雙方約定的其他事項。

前款約定的商品房價格應當包括水、電等配套設施的建設安裝費用。

商品房買賣合同應當附報送備案登記的樓盤表和商品房分戶平面圖。

推行商品房買賣合同示范文本。

《貴州省人民代表大會法制委員會關于<貴州省城鎮房地產開發經營管理條例>有關問題詢問的答復》(2014年4月17日)

新建商品房配套的水、電、燃氣、通信、有線電視等設施的建設安裝費用應當包含在商品房銷售價格之中,房地產開發企業或者相關專業經營單位不得再向購房者另行收取。

《貴州省燃氣管理條例》(2015年第三次修正)

第六條??舊城改造和新區開發應當按照燃氣專業規劃,配套建設燃氣設施。

燃氣專業規劃范圍內的新建、擴建、改建工程,其燃氣基礎設施應當與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收。

七、相關文件

《國家發展改革委印發<關于加強配氣價格監管的指導意見>的通知》(發改價格〔2017〕1171號)(2017年6月20日)

第七條??加強配氣延伸服務收費監管。城鎮居民新建住宅燃氣工程安裝費等納入房價,不再另外向燃氣用戶收取。

《貴州省發展和改革委員會關于印發<貴州省城鎮管道燃氣配氣價格管理辦法(試行)>的通知》(黔發改價格〔2018〕821號)(2018年6月26日)

第十九條?城鎮居民新建住宅燃氣工程安裝費(即居民燃氣庭院管網和室內管道安裝費)等納入房價,不得再向業主另行收取。



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